LA IMPORTANCIA DEL FIADOR SOLIDARIO EN SU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (ParteII)

             En nuestro pasado artículo, al comentar la historia de don Termistocles Torres, pudimos comprobar la importancia de cualificar, previo a la firma del Contrato de Arrendamiento, tanto al inquilino como a su fiador.

            El cometer el error “imperdonable” de no hacerlo, le costó al arrendador el no poder cobrar las rentas atrasadas de doña Antígona Álvarez, quien no sólo tenía un crédito afectado”, sino que utilizó un “fiador insolvente”.

            Consciente que nuestros lectores, tanto arrendadores como corredores de bienes raíces que representan a sus clientes, estén claros sobre la importancia de precalificar a los prospectos inquilinos y sus fiadores, quisiera discutir el concepto e importancia del fiador solidario.

            El fiador solidario, contrario al fiador tradicional, responderá como deudor principal y no podrá reclamar el beneficio de excusión, que tanto puede dilatar la acción de cobro de la renta atrasada. Recordemos que el beneficio de excusión lo tiene el fiador, quien puede exigir que se trate de cobrar la deuda del deudor original antes de ir contra sus bienes.

            Cuando se trata de un deudor solidario, usted como arrendador demandará a ambos y cobrará la sentencia del que más fácil le resulte.  Inclusive puede demandar sólo al fiador, sin necesidad de traer al inquilino.

            La sección 3108 del Código Civil de Puerto Rico, dispone que las acciones contra los deudores o fiadores solidarios puedan dirigirse contra cualquiera de ellos o todos simultáneamente.  Procesalmente, la acción resultará mucho más sencilla y las posibilidades de cobro mayores.

            Lo anterior nos obliga a enumerar, sujeto al asesoramiento de su abogado, varios requisitos indispensables para que nuestros arrendadores queden protegidos de inquilinos morosos en los contratos de arrendamiento.

·        La Sección 4876 del Código Civil dispone que la fianza nunca se presume, por lo que deberá pactarle expresamente.

·        Para que la fianza sea solidaria, de manera que usted como arrendador pueda reclamarla simultáneamente al inquilino y al fiador, será requisito pactarlo expresamente en el Contrato de Arrendamiento, Código Civil de Puerto Rico 31 LPRA 4876.  Mansiones P. Gardens Inc. vs. Scotiabank 114 DPR 513 (1981).

·        El Contrato de Arrendamiento deberá contener una cláusula definiendo la responsabilidad solidaria y las obligaciones de las partes contratantes.  El contrato recomendado por la Asociación de Arrendadores, efectivamente incluye esta cláusula mandatoria.

            De estar casado el fiador, debe comparecer también su cónyuge, para que quede obligada la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos.

            Sólo resta recordar a nuestros arrendadores que “hombre precavido vale por dos”.  Si no puede cualificar debidamente a un inquilino o disponer de un deudor solidario solvente, mejor no alquile, ya que es “mejor precaver que tener que remediar”. 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Lcdo. Hugo Arana Torrós