En la gran mayoría de las transacciones donde interviene un corredor de Bienes Raíces, normalmente, el propietario contrata sus servicios para que éste con carácter de intermediario promueva la venta o arrendamiento de su casa o negocio.

            El contrato que da base a esta relación entre vendedor y corredor es uno de corretaje, el cual puede ser exclusivo, semi-exclusivo, abierto o neto e inclusive uno “sui géneris” con características especiales de acuerdo al derecho de libre contratación que tienen las partes.

            En el contrato de corretaje se pacta como cláusulas esenciales, entre otras, que el corredor promoverá diligentemente la venta; obtendrá el mejor precio y condiciones posibles para su cliente; precualificaría a los prospectos compradores; actuará como depositario del dinero resultante de cualquier oferta; asesorará al vendedor en las negociaciones; sugerirá el precio para ofrecer la propiedad (asking price) y preparará un análisis del mercado (comparative market analisis) para servir como base al precio de venta.

            Los servicios del corredor en esencia van dirigidos a obtener “lo mejor para el vendedor que lo contrata”, claro está, actuando siempre justamente con el prospecto comprador, a quien no le deberá  hacer falsas representaciones u ocultar elementos que constituyen practicas proscritas, como lo son los vicios ocultos o retener indebidamente un deposito cuando la transacción no se concluye por causa no culposa del comprador.

            Si nos encontramos con un corredor que representa los intereses de su cliente vendedor, nos preguntamos entonces, ¿quién representa los mejores intereses de usted como comprador?

            Por experiencia, si quiere estar debidamente protegido, le comiendo que contrate los servicios profesionales de un corredor que actúe como “Buyers Broker”.

            Para recibir un servicio de primera, debe suscribir un “Contrato de Representación” o “Buyers Representation Contract” en donde el corredor se compromete entre otras cosas a identificar la propiedad que llena sus necesidades y a obtenerla al “mejor precio y términos posibles para su transacción”.

            Antes de entrar en los elementos esenciales del contrato, un detalle de los servicios así como la compensación a pagarse, quisiera compartir con nuestros queridos lectores una experiencia de la vida real con nombres ficticios que nos permitirá ilustrar la importancia de contratar a su”corredor” cuando vaya a comprar.

            Doña Locadia López nació y se crió en la ciudad de Nueva York.  Llegada su edad de retiro, y después de ahorrar con gran sacrificio, decidió retornar al querido terruño de sus padres.

            En búsqueda de una casa en el Barrio Mata de Plátano de Luquillo, donde sus padres vivieron, hizo contacto con el corredor Patroclo Pérez, quien hacía negocios bajo Lelolai Realty, la compañía más reconocida en el área.

            Le tengo la casa de sus sueños, le comentó don Patroclo…pero, el precio está un poco alto, $300,000.00…¿no sé si usted cualifica para pagarlo?  Descuide señor corredor le replicó doña Locadia, dispongo de buenos ahorros y ni siquiera necesito un préstamo para comprar.

            La casa le encantó, se coordinó el cierre y en dos semanas la propiedad era suya.  Don patroclo le dio un gran servicio a su cliente vendedor y cobró una jugosa comisión.  ¿Hizo un buen negocio doña Locadia?...desgraciadamente no.  Pagó $300,000 por una casa que valía $200,000.  Resultó perjudicada porque no conocía el mercado y nadie la orientó.  Pagó un 33% sobre el valor en el mercado.

            La situación anterior la vemos con frecuencia, especialmente cuando no media financiamiento y tasación, y al tratar luego de venderse la propiedad, “el incauto”  descubre que “pagó un precio excesivo por la propiedad”.

            Es por lo anterior que recomendamos a las personas que provienen del exterior, o carecen de conocimientos del mercado, que contraten a su propio corredor antes de comprar.

            En nuestro próximo artículo continuaremos discutiendo el tema del “Buyers Broker” y si los lectores desean acceder este tipo de contrato lo pueden hacer en nuestro portal cibernético www.aranalaw.com bajo la sección de contratos.

                                                                                                                Lcdo. Hugo Arana Torrós